お金・副業

【持ち家と賃貸どっちがお得?】お金で損したくない人の選び方

どうも、まつしょうです。

実はこの記事をリライトしている2020年7月、家の購入を検討しています。

…というのもこのたび妻との間に子どもを授かり、来年から3人暮らしになることが決まったからです。

今は都心近くの賃貸に住んでいるのですが、立地を優先したこともあり以下のような課題が出てきています。

  • 子どもが生まれると間取り的に手狭
  • 在宅勤務と子育ての両立のために個室が必要
  • 育児を考えると環境が良くない(都心すぎる)
  • 家賃をもう少し抑えたい
  • 待機児童が少ない街に移住する必要が出てきた

いろいろ探して、上記の課題を解決できるような街は見つけたんですが、そこで

  • マイホームを買った方が良いのか
  • 賃貸を契約した方が良いのか

どちらが良いのか本を参考にしながら考えてみました。

持ち家と賃貸、どっちがお得?には答えはない

結論として、持ち家が良いのか賃貸が良いのかに明確な答えはありません。

損得というより、その人その家族の最も大事にしたいことに寄り添えば答えは出るはずです。

 

先ほど挙げた課題に対して、次住む家に対しては以下のような条件を考えています。

  • 2LDK以上の物件
  • 書斎があるような物件
  • 都心へのアクセスが良く落ち着いた場所
  • 都心から少し離れた家賃がリーズナブルな場所
  • 待機児童の少ない地域

このうち都心へのアクセスが良く落ち着いた場所、というのはすでに目星をつけてまして、中長期で住むならその街でマイホームを購入してしまっても良いのでは?と思い始めています。

そこでまずはマイホームを購入するメリットを考えていきましょう。

マイホームを購入する場合のメリット

  • ライフスタイルに合った間取りを選べる
  • 賃貸と同額で住まいの豊かさのグレードが上がる
  • 資産になり子孫に遺せる
  • 住宅ローン控除が受けられる
  • リフォームなどカスタマイズできる

マイホームを購入する場合のデメリット

  • 気軽に住み替えできない
  • 初期費用(購入費用)が大きい
  • 維持費がかかる
  • 資産価値が下がるリスクが高い

家を購入する場合、ほとんどの人が銀行でローンを組んで購入すると思います。

住宅ローンを組んで家を買うのは、「借金をして超高額な金融商品を買う」のと同じ行為と言えるかなと思います。

そして、購入後に資産になるかどうか?は不動産価格の相場次第。
地価が下がりにくい好立地な土地を購入すれば安定するかもしれませんが、そのような人気の土地は、普通のサラリーマンではなかなか手が届かないかと思います。

実際に購入した場合のシミュレーション

ex.)5,000万円の中古マンションを購入し、10年後に売却した場合

(※10年で物件価値が10%下落する想定)

ローン支払額:

管理費:

固定資産税:

ローン控除:年間40万×10年=400万円

かかった費用総額:720万円

 

いずれ購入する場合は1年先送りするごとに80万程度のロスが発生する。

 

 

また、土地の価値についてはそうですが、住宅についてはローンを払い終える頃には無価値資産となっていることが殆ど。

実際に祖父の家は立派な2階建てですが、売りに出しても買い手がついていません。

そして、ローンは払い終えるまでに大体35年程度かかります。

35年といったら、人生の半分近い年月ですよね。もちろんその間に様々な転機や、ライフイベントがあると思います。

そんなときに、持ち家があってローンが残っている場合は身動きが取れなくなってしまうというのが欠点かなと思います。

家を買うことのリスクまとめ

・ローンを払い終えるまでは家は「銀行」のもの

・転職、転勤、夢をかなえるチャンスがあったときに足かせとなる

・家族構成が変わったとき対応しにくい

・住宅の価格が下落する

・相続争いの火種になりやすい

賃貸に住む場合のメリット

  • 住み替えしやすい
  • 修繕費用の負担がない
  • 不動産価格の変動を受けにくい

賃貸に住む場合のデメリット

  • 資産にならない
  • リタイア後もまとまった支出が続く
  • ファミリー向け物件が少ない
  • リフォームやカスタマイズができない
  • 更新料がかかる
  • 自分で所有するより高い支出を負担する

高齢になったときに賃貸の審査が下りないことがある

高齢者の場合、現役世代と違って継続した収入がない場合が多いので、物件管理者側から断られるケースが存在します。
また、自分自身が年金受給者となったときに、家賃を払い続けるような生活が続いていると、かなり生活が厳しくなることは容易に想像がつきます。

高齢になると消費も減るから大丈夫という声も聞きますが、収入は発生しないのに大き目の支出が発生し続けることは結構なリスクであると思います。

良い物件があったら、買い?

では、ここに住みたい!という物件を見つけたら、買うのがいいんでしょうか。それとも借りるのがいいんでしょうか。

この疑問については、費用面から考えていこうと思います。

初期・月額の比較は分かりやすくまとまった表があったので転載させていただきます。

f:id:mattunkeiba:20190214193252j:plain
引用元:https://style.nikkei.com/article/DGXMZO92014180U5A920C1000000?channel=DF280120166592&page=2

当たり前ですが、購入の方がまとまった頭金は必要だし税金などランニング費用は余分に発生します。

では、賃貸側の家賃の妥当性をみる指標はないものか。

探していたら、こんな法則がありました。

200倍の法則

もし住みたい家があったときに、その家は買った方が得か借りた方が得かを比較する指標として「200倍の法則」というものがあります。

購入したいマンションを購入した場合の値段と、そのマンションを借りた場合の家賃を200倍した値段を比較してどっちが安いかを比較するという方法です。

この200倍という数字は不動産投資の一般的な相場である利回り6%の数字からきているものです。
例えば、購入すると3,000万円の家があったとして、借りると家賃は12万円だとします。
200倍の法則に当てはめてみると、12×200=2,400万円となり、3,000万で買うと
相場以上の利回りを家主に払っているという計算になってしまいます。

良い物件があったときは、購入すべきか借りるべきか、この計算を基準に検討してもらえたらと思います。

 おわりに

家を買うべきか借りるべきかを突き詰めて考えていくと、色んなメリット・デメリットが出てくるので、正直その人がどこに重点をおくかでどちらが良いかは変わってくるような気がしました。

調べていても買うべき!借りるべき!どちらの結論もそれっぽい理由とともに書かれていたのですが、僕がその中で納得感があったのは、新築の家は色んな手数料が購入金額に乗っかってくるから、余分な費用が一切ない中古の家を買え!というものでした。

老後に住む家がなくなって路頭に迷うとか、かなり恐怖ですから落ち着きたいと思ったタイミングで購入するのもアリですよね。

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