お金・副業

【持ち家と賃貸どっちがお得?】お金で損したくない人の家の選び方

どうも、まつしょうです。

実はこの記事をリライトしている2020年7月、家の購入を検討しています。

…というのもこのたび妻との間に子どもを授かり、来年から3人暮らしになることが決まったからです。

今は都心近くの賃貸に住んでいるのですが、立地を優先したこともあり以下のような課題が出てきています。

  • 子どもが生まれると間取り的に手狭
  • 在宅勤務と子育ての両立のために個室が必要
  • 育児を考えると環境が良くない(都心すぎる)
  • 家賃をもう少し抑えたい
  • 待機児童が少ない街に移住する必要が出てきた

いろいろ探して、上記の課題を解決できるような街は見つけたんですが、そこで

  • マイホームを買った方が良いのか
  • 賃貸を契約した方が良いのか
  • いくらあればマイホームは買えるのか

といった家を買うか迷ったときの悩みについて本を参考にしながら考えてみました。

持ち家と賃貸、どっちがお得?には答えはない

いきなり記事タイトルに対して元も子もない回答をします。

結論、持ち家が良いのか賃貸が良いのかに明確な答えはありません。

損得というより、その人その家族の最も大事にしたいことに寄り添えば答えは出るはずです。

私が大事にしたいのは、子どもを育てやすい環境です。

賃貸でも持ち家でも、これを満たす条件の家に住みたいと思ってます。

  • 2LDK以上の物件
  • 書斎があるような物件
  • 都心へのアクセスが良く落ち着いた場所
  • 都心から少し離れた家賃がリーズナブルな場所
  • 待機児童の少ない地域

このうち都心へのアクセスが良く落ち着いた場所、というのはすでに目星をつけてまして、中長期で住むならその街でマイホームを購入してしまっても良いのでは?と思い始めています。

そこでまずはマイホームを購入するメリットを考えていきましょう。

マイホームを購入する場合のメリット

  • ライフスタイルに合った間取りを選べる
  • 賃貸と同額で住まいの豊かさのグレードが上がる
  • 資産になり子孫に遺せる
  • 住宅ローン控除が受けられる
  • リフォームなどカスタマイズできる

マイホームを購入する場合のデメリット

  • 気軽に住み替えできない
  • 初期費用(購入費用)が大きい
  • 維持費がかかる
  • 資産価値が下がるリスクが高い
  • 相続争いの火種になりやすい

家を購入する場合、ほとんどの人が銀行でローンを組んで購入すると思います。

そして、購入後に資産になるかどうか?は不動産価格の相場次第。
地価が下がりにくい好立地な土地を購入すれば安定するかもしれませんが、そのような人気の土地は、普通のサラリーマンではなかなか手が届かないかと思います。

また、ローンは払い終えるまでに大体35年程度かかります。

35年といったら、人生の3分の1を超える長い年月ですよね。もちろんその間に様々な転機や、ライフイベントがあると思います。

そんなときに、持ち家があってローンが残っている場合は身動きが取れなくなってしまうというのが欠点かなと思います。

賃貸に住む場合のメリット

  • 住み替えしやすい
  • 修繕費用の負担がない
  • 不動産価格の変動を受けにくい

賃貸に住む場合のデメリット

  • 資産にならない
  • リタイア後もまとまった支出が続く
  • ファミリー向け物件が少ない
  • リフォームやカスタマイズができない
  • 更新料がかかる
  • 自分で所有するより高い支出を負担する

高齢になったときに賃貸の審査が下りないことがある

高齢者の場合、現役世代と違って継続した収入がない場合が多いので、物件管理者側から断られるケースが存在します。
また、自分自身が年金受給者となったときに、家賃を払い続けるような生活が続いていると、かなり生活が厳しくなることは容易に想像がつきます。

高齢になると消費も減るから大丈夫という声も聞きますが、収入は発生しないのに大き目の支出が発生し続けることは結構なリスクであると思います。

200倍の法則

もし住みたい家があったときに、その家は買った方が得か借りた方が得かを比較する指標として「200倍の法則」というものがあります。

購入したいマンションを購入した場合の値段と、そのマンションを借りた場合の家賃を200倍した値段を比較してどっちが安いかを比較するという方法です。

この200倍という数字は不動産投資の一般的な相場である利回り6%の数字からきているものです。
例えば、購入すると3,000万円の家があったとして、借りると家賃は12万円だとします。
200倍の法則に当てはめてみると、12×200=2,400万円となり、3,000万で買うと
相場以上の利回りを家主に払っているという計算になってしまいます。

良い物件があったときは、購入すべきか借りるべきか、この計算を基準に検討してもらえたらと思います。

自分がいくらの物件を買えるのか理解する

さて、ここからは物件を購入することを想定した話をしていけたらと思います。

まずは今の収入でいくらまでの物件なら購入できるのかについてです。

よく住宅ローンの月々の返済は賃貸の月々の支払いより安くなる、と言いますよね。

でも実際に家を購入した時にかかる費用はローンだけではありません。

他にどんな費用があるのか、総額でどれくらいになるのか見ていきましょう。

初期費:仲介手数料が物件価格の3~5%

まずはどこかの不動産会社からの仲介で家を買う場合、仲介手数料が3~5%かかります。

新築のマンションで物件費用が4,000万円だとすると、仲介手数料は120万〜200万程度。

中古マンションや戸建ての場合、相場が6~13%なので240万〜520万も用意が必要になります。

まずはこの初期費用が支払えないと、そもそもスタートラインにも立てません。

月額費:固定資産税/管理費/修繕積立費/火災保険料

次に、月々の支払いでローン返済以外にかかる費用を見ていきましょう。

まず不動産に対してかかる固定資産税。これは不動産を有していれば必ずかかる費用です。

次に家を維持するためのコストとして火災保険料もMustでかかってきます。

そしてマンションの場合は、管理費/修繕積立費も別途かかります。

これらを足し合わせると、だいたい平均して月々のローン返済額に+3~4万程度上乗せされることになります。

持ち家と賃貸でかかる費用の比較

持ち家と賃貸の初期/月額費用の比較については分かりやすくまとまった表があったので転載しておきます。

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引用元:https://style.nikkei.com/article/DGXMZO92014180U5A920C1000000?channel=DF280120166592&page=2

無理なく返済できるローン額を知る方法

次に無理なく返済していける月々のローン返済額の計算方法をご紹介します。

自分の収入からすると、一体どの程度が適切なのか。それがわかる指標が3つ存在します。

  1. 毎月の返済額は手取り月収の4割以下に
  2. 変動金利の場合は月の返済額の4分の1を貯蓄に回す
  3. 定年時のローン残高は1000万以下となるようにする

1.毎月の返済額は手取り月収の4割以下に

国土交通省が民間の金融機関に住宅ローンの実態調査をした結果、月々の返済額は手取り月収の35~45%が最も多いという結果になりました。

2.変動金利の場合は月の返済額の4分の1を貯蓄に回す

金利には固定金利と変動金利の2種類があり、選択できます。

ローンを組む瞬間は、変動金利の方が返済額は少なくて済むように思えます。

しかし変動金利の場合、金利の上昇というリスクがつきまといます。

無理なく返済できる金額をシミュレーションするなら、固定金利の方の金額で計算しておくべきです。

そして、もし変動金利を選択した場合は金利上昇のリスクに備えて毎月のローン返済額の4分の1は貯金していくようにしましょう。

毎月のローン返済+その4分の1を貯蓄に回しても生活に支障がないか、を指標にすることができます。

3.定年時のローン残高は1000万以下となるように

ローンは完済まで30年ないし35年はかかります。

ということは、定年までに返しきらない人がほとんどです。

一般的なサラリーマンなら、1000万という金額を貯蓄するには何年もかかります。

定年時の残高が1000万以下となるようにし、定年の際に貯蓄で前倒し返済をして余剰資金は老後に回すのが賢明な判断と言えます。

60歳定年の人が実際に返せるローン金額はいくら?

ここまでの3つの指標を考慮して、

  • 定年60歳
  • 固定金利1.2%
  • ボーナス払いなし

で借りる前提でいくらなら無理なく返済することができるのか表にまとめました。

縦軸があなたがローンを組むときのあなたの年齢、横軸が手取りの月収です。

縦横でぶつかったところの金額が、上記1~3の指標を考慮した「無理なく返せる範囲のローン金額」になります。

本当にこの額借りれるかどうかはまた別の問題ですが、ある程度目安として覚えておくと良いと思います。

価値の下がらない土地を見つけるためには

国土交通省の立案している「立地適正化計画」をチェックする

購入したい地域の自治体のホームページを見れば、国土交通省が居住誘導地域をグッとコンパクト化するために計画した「立地適正化計画」を知ることができます。

これで、今後どの地域に人を集めようとしていて、どの地域が取り残されていくのか、一目瞭然になるんです。

もし住みたい街が見つかったら、実際に調べてみることをお勧めします。

中古マンションを購入する際に気を付けること

持ち家を手に入れる、と聞くと新築を思い浮かべがちですが不動産は築年数5年を迎えると急激に価値が落ちる傾向にあるので、それを逆手にとって中古物件を購入するという手もあります。

ここでは、特に中古マンションを購入する際に気をつけることについて説明します。

長期修繕計画と管理組合をチェックする

まずは、そのマンションに25年以上の長期的な修繕計画が存在するか確認します。

これが以下に綿密に計画されているかで、その物件の価値が今後維持されるかどうかが決まります。

そして、大規模修繕の際の予定費用と、修繕積立費を比較します。

修繕積立費ではとうてい賄えそうにない場合、修繕時に一時金の徴収などがある可能性があります。

また、そうした修繕計画がもし整っていても、それを実行するコミュニティがしっかりしていないと機能しません。

そこでチェックする必要があるのが管理組合です。

これは、内見の際にエントランスやポスト、共用廊下、自転車置き場、ゴミ置き場などを見れば分かります。

 おわりに

家を買うべきか借りるべきかを突き詰めて考えていくと、色んなメリット・デメリットが出てきます。

これは正直その人がどこに重点をおくかでどちらがベターかは変わってくると思います。

調べていても買うべき!借りるべき!どちらの結論もそれっぽい理由とともに書かれていたのですが、私がその中で納得感があったのは、新築の家は色んな手数料が購入金額に乗っかってくるから、余分な費用が一切ない中古の家を買え!というものでした。

老後に住む家がなくなって路頭に迷うとか、かなり恐怖ですから自分のタイミングで購入するのもアリですよね。

ではでは!

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