おたくのやどかり

【おたくのやどかり】賃貸物件を選ぶときの注意点【同棲】

6月に同棲を始めます

昨年12月からお付き合いしている方と、6月から同棲することになりました!

…というわけでゴールデンウィークもずっと物件探しをしていたのですが、街の不動産屋で相談してもなかなかしっくり来ず、インターネットで知人から紹介してもらった『おたくのやどかり』さんに相談することにしました。

 

おたくのやどかりさんは、TwitterやLINEなどSNSからの相談メインで全国のお客様に物件を提供している不動産仲介業者で、一切広告を出さないこと、拠点を不用意に置かないこと(新宿のみ)で支出を最低限に抑え、仲介手数料1ヶ月分のみで物件を提供しています。

今回の記事ではそんなおたやどさんに教えてもらった、不動産賃貸を契約する上での注意点が結構有益だったので書いていきます。

 

※2019/7/13 実際におたやどさんに紹介していただいた物件に今住んでいます!

問合せから契約までの経験談はこちらをチェック!

不動産物件が売れるまで

どこの不動産会社でも全国の物件を紹介できる

まず、住みたい街が決まったらその街の不動産会社を探して相談する、という方が大半だと思います。

しかし、基本的に不動産会社はどこの営業所であっても全国の物件を提供することはできるのです。

仕組みとしては、不動産会社として登記を行った法人だけが見ることのできる『レインズ』というサイトに、全国の空き物件情報がリアルタイムで更新されています。

不動産会社は、その中で自社が取り扱い広告として載せたい物件などを選び、取扱物件としてインターネットや店頭に掲載しているのです。

物件紹介サイトに取り扱い物件を掲載する

不動産会社は、大体SUUMOやHome’sなどの物件紹介サイトに自社の取り扱い物件を掲載して、インターネット上で効率的に顧客を呼び込んでいます。

しかし、これらのサイトへ物件を掲載するためには、毎月5万円(掲載する物件数によっても変動アリ)が必要で各不動産会社はそれなりの広告費を支払っていることになります。

そういった広告費をふんだんに使っている会社は、当然仲介手数料を多めにもらわなければ商売が成り立たないため、利用者の初期費用負担が増える可能性は高くなってきます。

今回話を聞いているおたくのやどかりさんは、この広告費を一切使っていないので安価での物件提供が可能ということなんですね。

空き物件は掲載されてからどれくらいでなくなる?

一般的に物件掲載から1ヶ月経って、その物件がまだ空きの可能性は大体10%と言われているそうです。

つまり、入居を決める1ヶ月以上前から物件を見始めても、実際に入居をするときにはその物件はない可能性が高い、ということなんです。

内覧はできるなら平日が吉

物件情報を見て、気になった物件は内覧を予約することになると思います。

この内覧は、土日に予約する方が多いそうなのですが、おたくのやどかりさんでは逆に平日の内覧をオススメしているそうです。

理由としては、良いと思うような人気物件は土日に内覧が集中するため、当日決めたもの勝ちになる可能性が高いからとのことでした。

平日に内覧をすると、ライバルが内覧する土日まで検討する時間が出来るため、比較的ゆっくり入居するかどうか考えることができるのです。

おとり物件も存在する

SUUMOやHome’sで好条件の物件を見つけ不動産会社に問い合わせてみると、

「あいにく先ほどその物件は入居が決まってしまいまして、近しい物件であればご紹介できるのですが・・・」

というトークをされることがあります。これがおとり物件。

既に契約されていて掲載終了しなければいけないはずの人気物件をあえて残し、問合せさせるのです。

レインズでは契約状況がリアルタイムに分かるので、おたやどさんではその物件が今この瞬間にあるかないかを教えてもらうこともできます。

費用面について

家賃相場はSUUMOやHome’sで調べよう!

住みたい街の家賃相場は、間取り別にSUUMOやHome’sで調べることができます。

Homesで調べた池袋駅の家賃相場

この家賃相場と比較して、極端に安い・高い物件は注意が必要です。

最初から相場程度の家賃はかかると思って、予算を組んでおきましょう。

家賃相場が高い時期がある

不動産市場にも繁忙期がありそれが3~5月です。

3月・4月は新生活が始まる学生や社会人が入居するシーズンのため高く、5月は新社会人が配属される時期のため高い家賃相場が継続されていることが多いそうです。

この時期に入居を決めてしまうと、通常より家賃月額が5,000円程度高くなるので、年間で6万円ほど損をしてしまう計算に。

どうしてもこの時期に引っ越さなければいけない理由がなければ、この時期は避けましょう。

仲介手数料無料の会社は信用できない!

まれに仲介手数料無料!という会社が存在します。

しかし、不動産仲介業者の基本的な売上はこの仲介手数料のはず。本来であればそこを0にすればビジネスモデルが成り立ちません。こういった業者の場合にはしっかり他の項目で利益を取っている可能性があるので注意が必要です。

例えば、下記のような項目は確認が必要ということでした。

  1. カギ交換料→カギ交換業者に個別で依頼すれば1万円くらいのものが数万かかることがある
  2. 清掃料→管理会社などがスプレーを撒いて終了のものが数万かかることが多い
  3. 礼金→大家が取り決めた金額に不動産会社が上乗せして掲載していることも
  4. その他オプション→本来必要のない初期/月額費用が発生していることも

敷金礼金0の落とし穴

敷金・礼金とは

敷金とは、大家さんが物件を貸す上で負うリスク(家賃を回収できない、部屋が汚いまま退去されるなど)を軽減するために契約者から大家さんへ支払われる保証金のようなものです。

敷金は、基本的に退去時に戻ってきます。ただし、退去時にハウスクリーニング代が居住者負担でかかることが多いので、それを差し引いた残額が戻ってくる、という形になることが多いです。

※敷金2ヶ月 償却1ヶ月というように、「償却」という言葉が使われているケースがあります。

これは1か月分の敷金は戻ってこないということを意味します。敷金については退去時のトラブルが多いようなので、しっかりチェックしておきましょう!

また、礼金は大家に対して契約の際に支払うお金で、こちらは戻ってくることはありません。

敷金・礼金は最低限支払った方が良い理由

当初、私たちは敷金・礼金0の物件を探していました。

それだけで数十万初期費が変わってきますし、礼金に関しては全く意味のないお金だと思っていたからです。

しかし、そのことをおたやどさんに伝えたところ、全力で反対されました(笑)
→敷金・礼金は最低1ヶ月は払った方が良いというのです。

理由としては、下記の通りです。

  1. 夜の仕事の人や、中国人などが集団で入居することが多く近隣トラブルが絶えない
  2. ゴミのトラブルなど、部屋以外で物件に問題が発生している
  3. 退去時にハウスクリーニング代として高額請求されることがある

3番目については敷金に関わってくるところです。敷金返還トラブルは非常に多いそうなので、入居の際にしっかり退去時どうなるのか確認しておきましょう。

おわりに

ゴールデンウィークにSUUMOで物件をみて、良いと思った物件を街の不動産会社に相談してみましたが、おとり物件が多かったり謎の初期・月額費用があったりと、なかなか思うような物件が見つかりませんでした。

おたくのやどかりさんは通常仲介手数料1ヶ月ですが、おたくのやどかりさんのTwitter公式をフォローして相談すると仲介手数料0.5ヶ月で対応してもらえます。

おたくのやどかり公式 (@otayado_)さんをチェックしよう https://twitter.com/otayado_?s=06

私も中の人を直接ご紹介出来ますので、気になる方はこのブログのお問合せから相談してみてください😁

 

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